What climate change will mean for your home

Hino a souscrit une assurance contre les inondations, qui coûte environ 300 $ par an, même si elle n’est pas requise pour sa maison.

“Notre première préoccupation est la sécurité de tout le monde dans la maison”, explique Hino. « Notre deuxième préoccupation concerne les dommages matériels en cas de tempête. Mais nous sommes également préoccupés par l’impact à long terme des événements extrêmes sur la valeur de notre propriété. »

Tous les acheteurs ne sont pas aussi diligents pour évaluer le risque potentiel d’une catastrophe liée aux conditions météorologiques, mais cela pourrait changer à l’avenir. Les tempêtes violentes, les incendies de forêt, les inondations, les sécheresses et la chaleur extrême font partie des signes de plus en plus visibles du changement climatique. Alors que les problèmes de sécurité associés à ces événements sont de première importance, la fréquence et l’intensité des catastrophes naturelles dramatiques commencent à avoir un impact sur la valeur des propriétés et le coût de l’accession à la propriété à certains endroits. Les chercheurs analysent les données pour aider les acheteurs, les propriétaires, les prêteurs, les compagnies d’assurance et les évaluateurs à évaluer ce que l’avenir peut réserver et comment cela pourrait avoir un impact sur le marché du logement.

“La plupart des propriétaires devraient se soucier du changement climatique et de l’impact potentiel sur leur famille et leurs biens”, déclare John Berkowitz, PDG et fondateur d’OJO Labs, une société de technologie immobilière propriétaire du site d’inscription Movoto à Austin. «Malheureusement, les personnes les plus susceptibles d’être touchées sont déjà défavorisées sur le marché du logement, comme les primo-accédants et les acheteurs minoritaires qui se concentrent désormais sur l’abordabilité. Ils n’ont ni le temps ni l’argent pour réfléchir à la valeur de leur propriété en 2050. »

Le manque de connaissances sur les risques climatiques fait qu’il est difficile pour les acheteurs de reconnaître que leur maison pourrait être plus coûteuse à entretenir, plus chère à assurer et plus exposée aux dommages et à la destruction possible d’une tempête ou d’un incendie. Toutes ces possibilités pourraient également contribuer à une baisse de la valeur d’une propriété ou à l’incapacité de vendre la maison à l’avenir. Pourtant, peu de consommateurs tiennent compte de ces questions lors de l’achat d’une maison.

Incendies, inondations et valeur des maisons

De nombreuses études se sont récemment penchées sur l’impact actuel des aléas sur la valeur des propriétés. Par exemple, les chercheurs de Redfin ont découvert que les maisons situées dans des zones sujettes aux incendies de forêt se vendaient en moyenne 3,9 % de moins que les maisons situées dans des zones à faible risque d’incendie de forêt en Californie, en Oregon et dans l’État de Washington en 2020. Entre 2012 et 2020, le prix de vente médian de les maisons dans les zones à faible risque ont augmenté de 101% par rapport à une augmentation de 88% du prix de vente médian des maisons dans les zones à haut risque d’incendie de forêt, selon l’étude.

“Notre recherche a examiné l’impact des cartes réglementaires des plaines inondables, qui sont utilisées pour déterminer si une maison a besoin d’une assurance contre les inondations, au prix des maisons”, explique Hino. “Nous nous attendions à ce que les maisons qui nécessitent une assurance contre les inondations soient moins coûteuses que les maisons similaires qui ne nécessitent pas d’assurance contre les inondations, mais cela ne se produit pas.”

Le principal coupable est le manque d’informations, dit Hino.

“J’ai lu une étude qui a révélé que moins de 10% des acheteurs savent qu’une maison se trouve dans une plaine inondable avant de faire une offre”, déclare Hino. “Ils le découvrent plus tard lorsque leur prêteur vérifie le [Federal Emergency Management Agency] carte pour voir si une assurance contre les inondations est nécessaire. ”

Les maisons situées dans les zones côtières sujettes aux inondations sont recherchées par de nombreux acheteurs pour leur vue sur l’eau, ce qui maintient leurs prix élevés. Une étude réalisée en 2021 par des chercheurs de Redfin a révélé que les maisons à haut risque d’inondation se vendaient pour une prime de 13,6% de plus que les maisons à faible risque d’inondation au cours du premier trimestre de 2021, une augmentation de cette prime par rapport à 2020 et 2019.

Malheureusement, il a été constaté que les cartes FEMA sous-estiment le risque d’inondation. Une étude de la First Street Foundation à but non lucratif a révélé que plus de 23,5 millions de propriétés risquent d’être inondées au cours des 30 prochaines années. L’outil Facteur d’inondation de la First Street Foundation, qui est disponible pour les consommateurs, inclut le risque d’inondation dû aux inondations d’eaux pluviales urbaines, aux ondes de tempête et aux conditions futures telles que la montée des mers.

“Il y a beaucoup de travail à faire dans l’industrie car il n’y a pas de test unique pour les projections climatiques que les prêteurs peuvent utiliser pour la gestion des risques”, déclare Eddie Seiler, directeur exécutif de RIHA à DC “Il y a des entreprises privées qui travaillent à construire des modèles pour comprendre les risques pour propriétaires et les risques financiers pour les prêteurs. Freddie Mac et Fannie Mae travaillent également à l’élaboration de scénarios climatiques. »

Seiler dit qu’il pense qu’à terme, le risque climatique pourrait faire partie du processus de souscription de prêts hypothécaires. Le rapport a révélé qu’en plus de l’augmentation du risque d’inondation et des dommages matériels, le changement climatique peut augmenter les taux de défaut de remboursement des prêts hypothécaires, augmenter la volatilité des prix des logements et éventuellement produire des schémas de migration liés au climat. Si les gens choisissent de s’éloigner des zones à haut risque d’incendies, d’inondations et de tempêtes, cela pourrait réduire la valeur des propriétés dans ces communautés.

“Après l’ouragan Katrina, le secteur hypothécaire ne savait pas si les emprunteurs allaient faire défaut sur leurs prêts”, explique Seiler. “Les cartes de la FEMA étaient obsolètes, donc les personnes à haut risque d’inondations ne le savaient pas et n’avaient pas d’assurance contre les inondations. Dans ce cas, le gouvernement fédéral est intervenu. Mais nous savons que lorsque les gens sont sous l’eau sur leurs prêts, ils sont plus souvent en défaut. »

Un autre risque est que si les taux d’assurance montent en flèche, le coût d’avoir une maison serait si élevé que les propriétaires seraient incapables de rembourser leurs prêts, dit Seiler.

“Les compagnies d’assurance augmentent leurs tarifs jusqu’à 20 ou 30 % dans les zones à haut risque par rapport aux zones à faible risque”, déclare Brian O’Connell, analyste principal en assurance chez InsuranceQuotes.com dans le comté de Bucks, en Pennsylvanie. “Les acheteurs doivent s’attendre à voir les tarifs augmenter à mesure que nous voyons plus d’inondations, d’incendies et de vagues de chaleur. Alternativement, certaines compagnies d’assurance peuvent simplement se retirer de l’entreprise, ce qui pourrait également augmenter les coûts en raison du manque de concurrence pour les clients. »

Certaines compagnies d’assurance augmentent également la franchise pour des événements spécifiques tels que les ouragans, ce qui laisse les propriétaires responsables de milliers de dollars de frais de réparation, selon O’Connell.

Consommateurs et risque climatique

L’imprévisibilité du changement climatique rend difficile l’évaluation du risque qu’un événement spécifique se produise sur une propriété particulière. Même les incendies de forêt sautent parfois au-dessus de certaines maisons. Les ouragans et les tornades ont des impacts inégaux sur les maisons d’un même quartier.

Un autre obstacle pour les acheteurs de maison est que les règles de divulgation du vendeur varient selon la juridiction. Les vendeurs ne sont pas toujours tenus de partager des informations sur les risques associés aux catastrophes naturelles ou aux dommages antérieurs.

“Nous avons constaté que dans les États dotés de lois de divulgation plus strictes, il y avait une corrélation plus élevée entre la tarification et l’assurance contre les inondations”, explique Hino. “Dans des États comme la Louisiane, le Texas, l’Oklahoma et la Caroline du Sud, les prix des maisons sont plus bas pour les maisons qui présentent un risque d’inondation parce que les acheteurs sont conscients du risque.”

Une solution consiste à fournir des données sur les futures augmentations possibles des tempêtes et de la chaleur extrême directement aux acheteurs et aux agents immobiliers qui peuvent partager ces informations avec les chasseurs de maisons, explique Berkowitz. Movoto inclut des informations sur le risque climatique pour chaque annonce sur leur site de ClimateCheck.

“Les consommateurs peuvent désormais consulter les listes sur des sites tels que Redfin et Realtor.com pour les scores de risque d’inondation et les scores climatiques”, explique Seiler. “Cela aide à amener les gens à réfléchir plus tôt au risque potentiel d’inondations, d’incendies et de tempêtes.”

“Nous travaillons avec des climatologues pour développer des analyses sur ce que signifie le changement climatique, par exemple s’il y aura plus d’ouragans ou des ouragans plus forts et si le problème sera des ondes de tempête ou des vents violents”, a déclaré Tom Larsen, directeur des assurances et de l’espace. solutions chez CoreLogic, une société d’analyse de données basée à Irvine, en Californie. «Le défi avec ces périls est que vous ne voyez pas les mêmes dommages dans chaque maison. Nous utilisons donc notre modélisation spatiale pour examiner chaque maison à un niveau granulaire. Nous pouvons regarder l’élévation au-dessus du niveau de la mer du premier étage d’une maison et suivre les modèles de feux de forêt propriété par propriété. »

Étant donné que CoreLogic fournit principalement des analyses aux professionnels de l’industrie tels que les compagnies d’assurance et les prêteurs, il se concentre sur ce qu’il en coûterait pour réparer ou reconstruire une propriété. Les sociétés d’hypothèques et d’assurances ont besoin de ces informations en raison de leur engagement financier envers la propriété.

“Les consommateurs veulent savoir si leur maison perdra de la valeur, mais il est difficile d’évaluer le prix du marché d’une propriété par rapport au coût physique de la reconstruction”, explique Larsen. « Mais les consommateurs doivent également connaître leur coût total pour vivre dans une maison. À terme, je pense que la prévision des coûts d’assurance en fonction du risque climatique fera partie du processus hypothécaire, car cela fait partie du coût de possession. »

Pour les acheteurs d’aujourd’hui, l’évaluation du coût potentiel du risque climatique est une chose de plus à laquelle il faut prêter attention et difficile à évaluer, déclare Larsen.

“Finalement, nous arriverons au point où les gens pourront voir un score moyen qui démontre quel est le risque actuel, le coût prévu des dommages possibles et une prédiction des coûts potentiels futurs”, déclare Larsen. “Ce n’est pas nécessairement pour dire à quelqu’un de ne pas acheter quelque part, mais pour l’aider à comprendre le risque qu’il accepte en achetant à certains endroits.”

O’Connell recommande d’embaucher un bon agent acheteur qui avertira les consommateurs des coûts d’assurance élevés ou des risques élevés de catastrophes naturelles.

“Les acheteurs doivent faire preuve de diligence raisonnable et vérifier les primes d’assurance à l’avance pour différentes zones, afin de comprendre dans quoi ils s’engagent s’ils choisissent d’acheter près de l’eau, par exemple”, déclare O’Connell. «Ils devraient également lire leur police d’assurance, afin qu’ils sachent ce qui se passe en cas d’événement météorologique et pour s’assurer qu’ils sont couverts en cas d’incendie de forêt ou de vent. S’ils ne sont pas à l’aise de le lire, ils devraient demander à un avocat de le relire ou parler à un expert en assurance. »

Les acheteurs voudront peut-être tenir compte des coûts liés à l’adaptation de leurs maisons au changement climatique, explique Berkowitz.

“Par exemple, les propriétaires dans des endroits qui commencent à voir des hivers plus rigoureux doivent considérer le coût de l’hivernage de leurs maisons avec plus d’isolation et de meilleures fenêtres”, explique Berkowitz. “Les propriétaires dans des climats traditionnellement plus frais comme Seattle se retrouvent à investir dans la climatisation maintenant que les étés y sont plus chauds.”

La sensibilisation au climat n’a reçu qu’un faible niveau d’attention jusqu’à présent, mais cela ne durera pas éternellement, d’autant plus que le risque climatique augmente, affirme Berkowitz.

Cependant, Berkowitz reconnaît qu’il est difficile de prédire si le changement climatique réduira l’attrait des maisons dans certaines régions en raison de problèmes de sécurité ou du coût de possession plus élevé. Cela pourrait simplement signifier que les maisons de certaines régions s’apprécient moins au cours des 30 prochaines années qu’elles ne l’ont fait au cours des 30 années précédentes.

« Les acheteurs et les propriétaires doivent reconnaître la valeur de leur maison aujourd’hui et comprendre comment elle pourrait changer à l’avenir », déclare Berkowitz. “Ils doivent être conscients du coût total de possession, y compris l’entretien et l’assurance, et de la manière dont ces coûts pourraient augmenter.”

Comment évaluer le risque climatique lors de la recherche d’une maison

Consultez toutes les annonces sur des sites tels que Realtor.com, Movoto et Redfin pour obtenir des informations sur les risques liés au climat tels que les inondations et les incendies.

Renseignez-vous auprès de vos voisins sur les récentes tempêtes et les dégâts.

Demandez à votre agent immobilier des informations sur les inondations, les incendies et les tempêtes dans la région.

Selon les lois locales sur la divulgation, demandez au vendeur et à l’agent inscripteur des informations sur les dommages causés par les inondations ou les incendies.

Demandez une estimation d’assurance habitation le plus tôt possible pour déterminer l’abordabilité.

Demandez à un inspecteur en bâtiment de rechercher des preuves de dégâts antérieurs causés par une tempête ou un incendie.

Découvrez si des caractéristiques résistantes aux tempêtes ont été ajoutées à la maison, telles que des volets anti-ouragan, des fenêtres plus solides et des revêtements en treillis pour les évents dans les zones sujettes aux incendies. Sinon, demandez un devis pour ajouter ces fonctionnalités.

Demandez si la communauté prend des mesures pour atténuer les risques de tempête.

Pour en savoir plus sur les logements durables et résilients, consultez la section spéciale Green Homes mercredi.

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